地产经理人:拿什么满足险资高回报预期?_中国经济网国家经济门户
手机看中经经济日报微信中经网微信

地产经理人:拿什么满足险资高回报预期?

2015年12月25日 07:11   来源:每经网-每日经济新闻   

  每经记者 杜冉乐

  “万宝之争”每天刷屏,精彩剧情不断变化。但不妨从喧嚣的新闻退后一步,来点冷思考。险资举牌地产股,注定被载入中国房地产金融史册;但险资介入地产项目,却绝非近期之事。

  在万科抗拒宝能的背后,万科的净资产收益率(ROE)很可能成为一个关键问题——过去多年始终徘徊在20%上下。不单如此,拥有高ROE水平的房企并不多。而险资的高融资成本,注定其追求高回报的本性。如果无法兑现高收益,那些风光的房企职业经理人,会进入职业困境吗?房地产行业又会发生何种变化?

  12月23日,迪马股份(600565,SH)公告称,公司旗下上海之方实业与深圳平庆投资、上海碧荣投资联合斥资23.1亿元拿下上海奉贤区一幅占地近8.8万平方米的住宅用地。

  《每日经济新闻》记者查询发现,平庆投资实为平安不动产的“马甲”,持股40%,而迪马股份与上海碧荣背后的碧桂园各占30%。这仅是险资入股地产项目的个案。媒体日前曝出,平安不动产已成名副其实的“隐形地主”。

  当前,上市房企财报已暴露出“优等生”ROE(股东权益报酬率)的下滑风险,比如万科A今年三季报显示,其摊薄ROE仅为7.7%。

  随着险资入局,房企管理层会不会以提高ROE为基础“提质增效”,并反过来对企业及经理人自身产生深刻影响?

  险资倒逼房企提升ROE?

  本轮牛市来临前,金融股曾率领大盘上涨,将牛市推向5178点的高峰。当前,估值偏低的地产股成了金融资本尤其是险资们的“狩猎”目标,尤以“万宝之争”为典型。

  全国房地产商会理事、交大房地产金融总裁俱乐部副会长李骁向《每日经济新闻》记者表示,今年地产政策松绑,楼市却持续低迷,投资增速下滑,地产股陷入低谷,加剧了险资对地产的垂涎。

  “从险资本身来看,其获得解禁之后允许入股地产,如果是长期性投资,地产股又处于低估值的投资区域,那么这波搅动行业的潮流就属于正常现象。”李骁说。

  据东方财富Choice统计,在申万行业139家上市房企中,剔除部分已将房地产作为非主营业务的企业,剩下的83只地产股中,再剔除廊坊发展这个千倍PE的房企,今年三季度末,地产股整体平均PE仅54倍。

  但82家地产股今年三季报的摊薄ROE均值为3.8%,其中龙头房企如万科为7.7%,中型房企中天城投为21.48%,最高者华夏幸福为30.59%。从近年数据看,地产股的摊薄ROE整体呈下滑趋势:2011年为13.1%,2012年为12.18%,2013年10.7%,2014年为9.15%。

  险资入股房企之后,会促使蓝筹房企集中提高ROE水平吗?中粮地产一拥有金融经济学背景的营销人士告诉《每日经济新闻》记者,“龙头万科的年度分红较低,其他房企也如此。险资入股房企后作为长期资金,势必要求房企管理层兑现年度所许诺的分红,因为这些险资也承担着回报其保单持有人收益的压力。如此一来,势必改变像万科以往‘利润再投资’的运作模式。险资如何把资源变成利润,就看公司管理层的操盘团队能力。”

  重构地产经理人生态

  临近年底,地产经理人跳槽进入高峰期,尤其是“万宝之争”中,以万科总裁郁亮为首的职业经理人团队狙击“宝能系”金融资本,多少有些悲情。

  那么,地产职业经理人向何处去?记者注意到,已在房地产行业中蔚然成风的“合伙人”模式或许是一条路径。

  除了万科,今年以来,金科、泰禾、福星等上市房企均推出了“事业合伙人”或“中高级管理层持股”模式及“项目跟投”模式等,与之前的地产经理人模式完全不同了。

  亚信控股集团董秘荣腾洪表示,地产经理人主要有四种转型方式,一是高管被动成为合伙人;二是角色转换成为乙方与企业合作;三是转型高利润行业;四是介入新经济领域从事创客。

  要提升房企ROE水平,可从单个项目着手,先提升项目的内部回报率(IRR)。中粮地产成都营销部李海博说,主要还是看团队专业性和资产周转率,基于有限的项目资源,操盘手往往前期靠高周转回款,但利润很低,中后期增加洋房、独栋等,加上高赠送率,利润率也会高,以此平衡前后期利润,提高综合利润率。

(责任编辑:李方)

精彩图片
盛通彩票 乐盈彩票 盛通彩票网 盛通彩票 乐盈彩票APP 乐盈彩票注册 盛通彩票 亚洲彩票网 盛通彩票app 优优彩票官网