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  主持人:各位网友大家好,欢迎收看中经在线访谈,今天我们请到演播室的嘉宾室的是中科院信息研究员易宪容主任,我们将围绕中国房地产调控在线进行交流,易老师您好。 [01-06 09:37]

  易宪容:您好。 [01-06 09:37]

  主持人:我们从土地的源头讨论问题,看到媒体报道五年内北京市一级土地开发全部收回到政府,开发商拿地的优势可能逐步的没有了,这样政策的出台,您认为意义或者是影响在哪里?  [01-06 09:38]

  易宪容:这样做是把土地作为绝对的优势,也就是说政府可以通过土地收紧和放松控制房地产市场,这有好的方面,但是弊端也很多,为什么呢,这样讲,就不可能形成有效的竞争市场,土地的价格如何来定价,未来我们北京市如何发展,政府没有能力预知五年十年二十年的发展变化,没有能力预计的时候,按他们自己的构想和想法来做,就可能跟市场脱节比较大。 [01-06 09:41]

  易宪容:我想就现在统一市场的问题来讲,根本上没有改变政府的土地财政的问题,如何来让市场更加的开放,更加多元化,让农民的土地能够有效的流转,形成多元化,多主体,多方面的市场,这样的效率可能会更高一些。因为我住在北京北面,我感觉到北面的土地住一个北京城没有大问题,北京市的土地应该没有问题的,北京市的土地是上海市的六倍,按道理如果能够保证水、交通,特别是共同交通发达,就可以有一个卫星城出来。所以,我们的土地市场更应该多元化。 [01-06 09:43]

  主持人:刚才谈土地的一级开发,收费的弊端,刚才您还提到也会有一些好处,好处在哪里? [01-06 09:44]

  易宪容:能够对城市的整体规划有促进,会有一个比较好的规划。还有一个是对土地拆迁、城中村的改造是一个比较有利的方面,通过政府的财力,城市改造的进城会更快,对农民利益有比较小的伤害,政府可以对土地进行调整,政府永远比市场还是慢一步。 [01-06 09:44]

  主持人:我们知道未来的市场是未知的,五年十年内无法预知到市场将来的情况,政府拿到土地,出让是最初的一步,可以控制成本了,是否将来可以达到控制房价的目的? [01-06 09:45]

  易宪容:不可能,这里面有几个问题,第一,房价永远不是低价决定的,土地价格对房价有一定的影响,是重要的要素,但不是决定性的因素,而是房价决定了地价。举个例子来说,如果说现在有块土地要拍卖,肯定很多人都要买,从现在的拍卖来看,我起标100亿,如果开发商还在买,觉得未来这个地方房子的投资,成本和收益,要亏损的时候,这个标肯定拍卖不出去,一定会流标的,房地产企业要预示到拍卖了土地以后,能不能把成本打回来,获得一定的收益,就是说预知未来的房价到底在哪里,所以说房价决定了地价。 [01-06 09:46]

  易宪容:第二,假定房地产市场是由地价决定的,就是由成本定价,就意味着现在房地产价格肯定会很低,现在来讲,无论现在所拍卖的土地有多少“地王”,价格有多高,把容积率参上去,土地的价格还是很低的,建筑的成本也是很低的。前一段我去了河南商丘市,那边的房子3000多块钱,土地价格打进去了,建筑成本打进去了,利润不是太高。 [01-06 09:47]

  易宪容:河南的建筑成本会比北京贵很多吗,不可能的,因为建筑材料和土地不一样,可以全国到处运输的,价格很高的话马上就运过去了,商丘的建筑甚至比北京要加上更多的运输成本,所以说建筑成本这块高不了多少,民工的成本也高不了多少,如果那边的民工成本高很多的话,北京的民工就会拥过去。土地价格会贵一点点,也是很有限的,现在一些一线城市的房价根本不是成本定价,是利润水平太高。大家知道我们去年上海倒的那个楼,我看到他们计算出来的成本,有一个经济学家计算的成本,那个土地买得很便宜,成本不到6%。汤臣一品的成本占不到5%,所以说地价不是主要的成本。 [01-06 09:48]

  主持人:您的观点是房价决定地价? [01-06 09:49]

  易宪容:是的,还有一个很重要的因素,因为土地永远是既定的,世界上的土地没多没少的,有人说土地稀缺,在经济学上没有这个概念的,地球上的土地,永远是固定的,不能到地球外面住,土地的多少,就在于我们所利用的效率高低。举个例子来之说,香港的土地很少,大家所理解的是稀缺程度很高,但是香港的土地开发了150年,只开发了20%多一点,因为土地使用效率很高,我们把土地使用效率提高很多,土地就出来了,说土地决定房价问题,其实并不是问题,还是我们的公共交通,我们的基础设施,我们的房价在什么水平,这都属于土地的使用效率。 [01-06 09:49]

  主持人:能否预测一下明年的土地交易市场是怎样的走势? [01-06 09:50]易宪容:明年的土地交易市场我相信在一线城市,2010年火爆程度会低于2009年。大家可能有一个预期,2010年之后的房价市场到底怎样还不确定,第一,2009年房地产市场的快速发展,价格的快速飙升,已经涨到了一个极限,大量的房子出来,卖出那么多房子,卖掉那么多以后,土地肯定是有的,而且卖出房子以后,他们都是卖的期房,80%多都是期房,今后几年的住房生产,开发,就大量的涌现出来,一定会增加住房的供应。 [01-06 09:51]

  易宪容:因为卖期房不能全部卖,也可能有一些没有卖掉,还有可能住的过程中,因为房地产企业为调整规划,本来做三栋的,突然加一栋出来,一方面这些东西出来,另外政策的调整面临一系列的不确定因素。政府方面,从目标体系来看,一定要让房地产市场变成消费主导市场,但是目标体系能否达到,我们要打一个问号,既然政府有这样的调整,说明两大问题。 [01-06 09:52]

  易宪容:第一,房地产市场因为价格的飙升,已经直接影响到民众的心理,影响到民生的问题,一定会影响到社会的和谐,政府是不愿意看到房地产出现振荡的。比如少数人持有大量的房子,现在有人说的“蚁雏”,有的人挤在小小的房间里。 [01-06 09:54]

  主持人:整个土地交易过程中,我们应该关注到很多“地王”的出现,往往我们关注到“地王”的时候就会关注到央企的影子,央企是推动房地产上涨不争的事实,都说“面粉比面包贵”,看到这个地方的房价会涨会高,才决定拿很多的钱拍这块地,就是房价决定了地价,有媒体报道说2010年央企会退出房地产之争,这对我国的房地产市场会有怎样的影响? [01-06 09:55]

  易宪容:央企,是媒体过度的把信息放大,这个信息的实际意义不是太多,尽管央企买了几块价格比较高的土地,为什么要买呢,因为经济不景气,看到房地产市场比其他市场的收益率比较高,而且央企手里有很多钱,现在央企也有考核的,如果我是某一个大企业的老总,没有赚到利润,国资委肯定让他下岗的,肯定要争利润的。 [01-06 09:56]

  易宪容:第二,央企买的土地,看起来推高了一些地方的价格,起了标识性的作用,但是央企购买土地,所占土地的比例微乎其微,根本可以忽略不计,民企可以做房地产,央企做房地产有什么错,就是大家一起竞争。第三,央企进来以后,一定会比民企差吗?按道理来讲,国有企业的效率肯定是低效率的,但是从房地产市场这几年的情况来看,民营企业也没有高效率啊。 [01-06 09:57]

  易宪容:对自己是高效率,高利润了,但是对社会没有高效率,把社会应当承担的责任完全忘记了,央企进来,如果中央能够直接有一个指令,承担更多的社会责任,比如多建中小套型的住房,多建保障性的住房,我认为央企进来也没有什么错。现在不要以所有制来界定谁买土地谁不买土地,关键是买了土地干什么,买了土地是提供给社会住房,到底是承担了社会责任没有,这是最核心的问题,我认为媒体还是把这个概念无限的放大了。 [01-06 09:59]

  主持人:我们关注到土地直接上市之后招拍挂的价格,这个价格里面是否有水分存在? [01-06 09:59]

  易宪容:土地的价格这样高,我在2007年讲了一个基本的概念,只要政府不跟拍卖土地的企业一起合谋,怎样合谋呢,就是拍了以后钱不交,能赚就把钱给你,不能赚就不把钱退出来,价格推上去了没有关系,拍了土地把钱交了,出让金首付50%,一年内要付清,只要达到这两条,土地价格再高没有关系的。如果房价上升可以获利赚钱,如果房价下降呢?做生意无往不胜的,有几千亿资产到几百亿,2008年亏损了150亿,一辈子完蛋了,房地产也是一样的,如果买了这个土地,拍了200亿没有关系的,把钱交清,可能未来如果房价往下跌,卖100亿的时候也有。 [01-06 10:00]

  主持人:但是为了自己不亏损就卖高价,这样“招拍挂”是否是促进房价上涨的原因? [01-06 10:01]

  易宪容:你假定房子的价格永远上升,肯定会把房子卖高,如果房价往下调呢,如果房价下降就不卖的话,越持有越亏损,有一两百亿的成本,这个是吃不消的,我们现在是最低成本的时候,租金成本一定会是往上升的,我们在2008年,利率是7.82,现在是5点多了,一下子降了两个百分点,为了调整一定会往上升的。从资金价格来讲,房地产获利是100%,租金给5点多,凭什么租金要亏着给你,不可能的,市场一定是要调整的。2008年的金融海啸有多少人预料到呢? [01-06 10:02]

  主持人:政府针对房价上涨过快出台了一系列的调整措施,您认为明年是否还会出台一些调控的政策? [01-06 10:02]

  易宪容:我认为政府现在出台的政策,本意目标还是对的,但是没有把握到2009年房价为什么快速上升的根源,不要总是跟土地打转,现在希望归根于土地,生产更多的房子,来解决供需的关系。我说一个很简单的概念,如果说房地产市场由供求关系决定,说明这个市场完全是消费为主导的市场,我们买了是为了住,因为消费来讲,我们个人对住房的消费都是有限的,最多买两套,不会买很多浪费、放在那里的。 [01-06 10:03]

  易宪容:有限的消费就会由供求关系假定价格,政府假定是大家买房子住,是消费的市场。实际上2009年的房价快速飙升不是这样的,我们的房价已经是投资为主导市场,投资的需求。我们市场实际产品的供求关系完全不一样,投资品的需求可以从0到无穷大,可以说一个投资品,价格不是由我们需要不需要,不是说我喝水喝多少来决定,而是看个人对市场价格的预期是上涨还是下跌来决定。 [01-06 10:04]

  易宪容:如果大家看到这个投资品下跌了,需求停止了,没有人购买,如果看到这个东西在上涨,整个市场的预期在上涨,就看资金有多少来决定,杠杆率有多高,会用别人的钱来买,如果用别人的钱来买,杠杆率又很高,就是无穷大的,比如你看到这个房子一定会涨价,过去1万一平米,现在涨到5万了,市场预期会涨到6万,又很容易可以到银行借钱,大家肯定都会买,而且买得越多越好,一平米挣1万,一百平米赚一百万,一千平米赚一千万,增加供给是没有用的。 [01-06 10:05]

  易宪容:现在政府的假定是不成立的,如果大家都做房地产投资的时候,不在于价格高低,也不在于供给的大小,在于大家是否看到价格上涨,如果大家看到价格上涨,就看金融工具,是否用别人的钱在买房子。从政府的政策来讲,我相信,如果不能从这样的角度,就是把住房的投资,住房的消费,作为一个严格的区分,把投资这块按照法则规律来办,不管干什么,只要投资利率设得很高,杠杆率降低,比如可以买五套房子现在只可以买一套了,投资人就少了。 [01-06 10:06]

  易宪容:而且借钱没有那么容易,投资人就不借了,而且赚了一点钱都付给银行了,只要把投资和消费区分了就会起作用,如果没有界定清楚,其实大家是买了做投资。政府是从消费的角度出台政策,增加土地,增加中小住房的供给,有什么用呢,现在还有一个前提条件还没有想清楚,以为买一套房子不是投资,一套住房也是可以投资的。比如看到这个房子利率很优惠,这个房子150平米,我买下来,我租给别人住,自己租一个60平米的房子,也可以做投资。 [01-06 10:07]

  主持人:大家看到房价不断的在涨有投机的行为,政府出台一系列的政策大家都在观望,您感觉2010年房价是否会降温,是否会真的往下降? [01-06 10:07]

  易宪容:现在看核心的概念,信贷政策是否调整,税收政策是否调整,我告诉大家,世界上没有哪个国家炒房买房的所得不交税的,买房炒房就交税吧,挣18块钱可能要交8块钱,中国不交税,不要税,当然都去炒了。第二,我们的按揭贷款利率大家千篇一律,基本利率降到7折,4.158,但是美国的利率到现在是5.3,还不是千篇一律,不同的人是不一样的,多的可能9.3,特别是信誉好的人可能5左右,信用差点的,次级信用可能是9点以上,很高的利率。香港看起来有优惠利率,但是现在7到8,世界上找不到哪个国家的利率又回到4.158。 [01-06 10:08]

  主持人:优惠利率太低了。 [01-06 10:09]

  易宪容:而且所有人都一样,想想看,买了房子,仅仅把银行的钱借出来就大赚了,这样就大赚了,这个政策让不买房的人来补贴买房的人。但是优惠利率很低,把成本利率降得很低,用成本利益来补助借钱人的利益,央行有一个很好的政策,59号文件讲得很清楚,我们还有改善性住房,改善性住房是世界上找不到的东西,买第二套住房,不管投资不投资,交税了,买第一套住房可以适当的优惠,第二套住房要享受优惠可以把第二套卖掉,如果卖掉以后,我没有住的,没有关系,买第二套住房,比如产权,第一套住房产权挂在银行,挂在房产局,卖掉把产权还给你,改善性住房世界上找不到的。 [01-06 10:11]

  主持人:如果房价真的想降温,想跌下来的话,必须信贷和税收政策有一定的调整? [01-06 10:11]

  易宪容:绝对需要调整。 [01-06 10:12]

  主持人:房地产还要关注另外各焦点,拆迁的方面的问题,现在国家正在酝酿新的拆迁条例,您感觉新旧拆迁条例有什么不同? [01-06 10:13]

  易宪容:现在拆迁条例还不是太大的问题,主要是土地法方面的修订,为什么拆迁问题这样激烈,问题这样多呢,关键是房价很高,拆迁以后补偿自然提高了,北京的农民一夜暴富的多得是,房子一拆迁就成了几百万,不然一辈子穷得叮当响,大家认为这个有利可图都这样做。其实拆迁的问题,如果房价不是太高,补偿不是太多,没有这样多的问题出现。 [01-06 10:14]

  易宪容:这样来讲,拆迁条例要改,我们还是要改什么呢,如果说做了大城市的人,拆迁可以一下子提供补偿,边远地区的人土地不值钱就永远穷,我就提出要建立土地基金把拆迁的合理补偿,但是同样可以补偿边远农民,比如外地进北京市的人都要分享成果的,现在提出拆迁条例,只是一个很表面化的东西,把后面的东西解决了,比如房价不要太高,拆迁的补偿,拆迁的矛盾就不会这样激化。 [01-06 10:15]

  易宪容:拆迁的出让金到哪里去,谁来获得这些利益,把这些东西厘清,比如建立土地基金就不会出现冲突,从资源方面解决不了问题的话,民政维护自己的利益,通过法律试图维护自己的利益是对的,但是我们从大的角度,绝大多数利益的角度来弥补利益。 [01-06 10:15]

  主持人:房价的问题是造成了新旧拆迁条例当中关注的六大问题,补偿的问题是人民非常关注的。 [01-06 10:18]

  易宪容:房价的问题导致的结果,他们只是看到表面的问题,意义在这个房地产市场里面不是太大。 [01-06 10:19]

  主持人:现在关注二三线城市的房价,有人认为二三线城市的房价蠢蠢欲动,您说房地产市场存在泡沫,是否影响到二三线城市? [01-06 10:19]

  易宪容:中央台有一个记者告诉我,说大同的房价前年两三千,现在涨到四千多了,二三线城市还没有高得离谱,但是2009年来说上涨幅度很高,关键的问题还是大家买房炒作、买房投机的比例比较高。我去过云南,房价涨得很厉害的,以前三四千,现在七八千了,昆明居民的消费水平买这样价格的房子还是很吃力的。 [01-06 10:19]

  主持人:还是有一定的差距的。 [01-06 10:20]

  易宪容:全国的房价上涨来讲是普遍的趋势,只是上涨的幅度大小问题。我们最重要的概念,政府看到国内的市场,仅仅是看到少数地区,部分城市,也不是这样的概念,应该说房价涨得很快是普通的现象。 [01-06 10:20]

  主持人:现在很多专家讲房地产市场充满了泡沫,您也在讲这个问题,现在泡沫到了怎样的程度? [01-06 10:20]

  易宪容:到了怎样的程度,现在没有一个具体的说法,早就超过了我们的常识,我们现在的房价收入比,房价租金比,实际的房价水平,已经不需要计算了,已经很高了,现在我们房地产市场的价格,早就超过了居民的实际承受能力,超出了居民的实际想象能力,想都没有想到房价涨得这样高。 [01-06 10:21]

  易宪容:比如前几年我在上海,现在不是以百万计算,而是以千万计算,一千万两千万三千万四千万五千万,人这一辈子可以赚几个五千万,超过我们的想象力,想都想不到房价是怎样的概念,现在买房是重大的事情,大家一定是看了一遍又一遍,现在一个房子出来大家都抢房子,比买白菜还简单了,这是什么事了。 [01-06 10:21]

  主持人:居民相信房价是泡沫,我们拿钱等着,这个泡沫什么时候会破灭,如果泡沫一旦破灭是怎样的结果? [01-06 10:22]

  易宪容:泡沫什么时候破灭谁也不知道,很多人预计泡沫会破裂,但是等到什么时候会破灭呢,如果政府不能意识到这种问题的严重性,采取有效的方式,找到问题的根源所在进行调整,这个泡沫肯定是存在的。 [01-06 10:22]

  主持人:市场还是未知的。 [01-06 10:22]

  易宪容:可能一直拖着。 [01-06 10:22]

  主持人:泡沫破灭以后会对经济产生怎样的影响? [01-06 10:23]

  易宪容:肯定是引起银行危机,经济危机,导致社会的经济问题。日本的房地产泡沫破灭以后,本来幅度不是太高的,从80年代初到1989年,大概是两倍左右,还有美国的房地产泡沫危机破灭,一般的是80%,高的是一倍多一点,八年的时间。但是中国的房价,这几个城市的房价2009年就张了一倍以上,可以想象这个泡沫有多大,房地产市场的泡沫是在2007年没有挤出的情况下又涨起来了。 [01-06 10:23]

  易宪容:核心的概念是由银行资金炒作把泡沫推大,2006年,个人银行贷款只有6017亿,2007年达到1万亿左右,2008年只有7000多亿个人银行贷款。到2009年个人银行贷款达到2.5到2.6万亿,就是说大家并不是有钱,而是利用银行的钱在炒作,如果假定有钱买房子,买房的人肯定不关注政策的变化,就是自己的钱买不买都可以。 [01-06 10:23]

  主持人:现在泡沫这样大,市场又是未知的,您觉得消费者是买房子还是不买房子呢? [01-06 10:23]

  易宪容:就看自己对市场的判断,因为这样高的时候,多数人肯定是买了做投资,银行的钱做投资了,这样的情况下风险还是蛮高的,个人要根据自己的情况自己做判断,做投资来讲,任何时候不要听别人告诉你做还是不做,自己判断还是最好的。 [01-06 10:24]

  主持人:要根据自己的需求来决定买还是不买。 [01-06 10:24]

  易宪容:自己判断,不仅有权力决定买和不买,而且有能力、又愿意承担这种风险。比如2007年股票涨到6124点,到2008年跌到1620多点,跌了70%,还要承担这种风险。投资一定要承担风险。 [01-06 10:24]

  主持人:非常感谢易老师来到中国经济网作客,感谢网友的收看,再见。 [01-06 10:24]

  易宪容:再见。 [01-06 10:24]

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